Την άποψη ότι οι ξένοι επενδυτές συνεχίζουν να ανεβάζουν αδιάκοπα τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα αμφισβητεί ο επενδυτής και αναλυτής ακινήτων Ηλίας Παπαγεωργιάδης, υποστηρίζοντας ότι η πραγματική εικόνα της αγοράς είναι πολύ πιο σύνθετη από όσα συχνά παρουσιάζονται στον δημόσιο διάλογο.
Σε εκτενή ανάλυσή του, ο κ. Παπαγεωργιάδης χαρακτηρίζει λανθασμένη την αντίληψη ότι οι ξένοι θεωρούν τα ελληνικά ακίνητα «πολύ φθηνά» σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες και ως εκ τούτου θα συνεχίσουν να αγοράζουν μαζικά, οδηγώντας τις τιμές σε ακόμη υψηλότερα επίπεδα.
Όπως αναφέρει, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα δεν αποτελεί ενιαία περίπτωση και το ίδιο ισχύει και για τους ξένους αγοραστές. Διαφορετικά λειτουργούν όσοι επενδύουν σε πολυτελείς κατοικίες στη Μύκονο ή τη Σαντορίνη, διαφορετικά όσοι αναζητούν ακίνητα μέσω του προγράμματος Golden Visa, ενώ ξεχωριστές κατηγορίες αποτελούν οι αγοραστές στη Βόρεια Ελλάδα, την Κρήτη ή τις παραθαλάσσιες περιοχές της Αττικής.
Μείωση στις αιτήσεις Golden Visa
Ιδιαίτερη αναφορά κάνει στα στοιχεία του πρώτου τριμήνου του 2026 για τη Golden Visa. Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται, οι νέες αιτήσεις ανήλθαν σε 1.236 έναντι 2.913 το αντίστοιχο διάστημα του 2025, καταγράφοντας μείωση 57,5%.
Ο ίδιος συνδέει τη μείωση αυτή με τη γενικότερη υποχώρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό, σημειώνοντας παράλληλα ότι στην αγορά έχουν εμφανιστεί ιδιαίτερα υψηλές μεσιτικές αμοιβές για συναλλαγές που σχετίζονται με τη Golden Visa, γεγονός που –κατά την εκτίμησή του– αποτυπώνει τις δυσκολίες προσέλκυσης νέων αγοραστών.
Οι ξένοι δεν αγοράζουν παντού
Ο αναλυτής υποστηρίζει ότι η εικόνα των ξένων που «αγοράζουν τα πάντα» δεν επιβεβαιώνεται από τα δεδομένα της αγοράς.
Όπως σημειώνει, το ενδιαφέρον εξακολουθεί να παραμένει ισχυρό σε ορισμένες κατηγορίες ακινήτων, όπως οι πολυτελείς κατοικίες σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, τα ακίνητα που συνδέονται με το πρόγραμμα Golden Visa και συγκεκριμένα έργα υψηλής προβολής, όπως το Ελληνικό.
Αντίθετα, επισημαίνει ότι δεν παρατηρείται μαζική παρουσία ξένων αγοραστών σε περιοχές που απευθύνονται κυρίως στην εγχώρια αγορά κατοικίας, ούτε σε πολλές αστικές συνοικίες της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Κατά τον ίδιο, η σύγκριση των τιμών ακινήτων της Ελλάδας με αντίστοιχες περιοχές της Ισπανίας, της Ιταλίας ή της Γαλλίας συχνά οδηγεί σε λανθασμένα συμπεράσματα, καθώς δεν λαμβάνονται υπόψη κρίσιμοι παράγοντες όπως οι υποδομές, το επενδυτικό περιβάλλον, η φορολογία, η σταθερότητα της οικονομίας και οι γεωπολιτικοί κίνδυνοι.
Τι δείχνουν τα στοιχεία για τις ξένες επενδύσεις
Ο κ. Παπαγεωργιάδης αναφέρει ότι οι ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων ανήλθαν περίπου στα 2,05 δισ. ευρώ το 2025, έναντι 2,75 δισ. ευρώ το 2024.
Με βάση τις εκτιμήσεις για συνολική αξία συναλλαγών στην ελληνική αγορά ακινήτων που κυμαίνεται μεταξύ 23 και 25 δισ. ευρώ ετησίως, υποστηρίζει ότι το μερίδιο των ξένων επενδυτών παραμένει σχετικά περιορισμένο σε σχέση με τη συνολική αγορά.
Μάλιστα, εκτιμά ότι σημαντικό μέρος των ξένων κεφαλαίων που εισρέουν στην ελληνική αγορά συνδέεται άμεσα με το πρόγραμμα Golden Visa, καθώς και με μεγάλες αναπτύξεις όπως το έργο του Ελληνικού, γεγονός που σημαίνει ότι η πραγματική παρουσία ξένων επενδυτών στην υπόλοιπη αγορά είναι μικρότερη από ό,τι συχνά παρουσιάζεται.
«Οι τιμές δεν θα εκτοξευθούν λόγω των ξένων»
Ένα από τα βασικά συμπεράσματα της ανάλυσης είναι ότι η μελλοντική πορεία των τιμών δεν εξαρτάται αποκλειστικά από τη ζήτηση ξένων αγοραστών.
Ο αναλυτής εκτιμά ότι οι αυξήσεις που προκάλεσε η Golden Visa έχουν ήδη ενσωματωθεί στις αξίες πολλών περιοχών και ότι δεν υπάρχει σήμερα ένα νέο μαζικό κύμα ξένων επενδυτών που θα μπορούσε να οδηγήσει σε νέα εκτόξευση των τιμών.
Παράλληλα, υποστηρίζει ότι όσοι αγοράζουν ακριβά ακίνητα στην Ελλάδα αξιολογούν πολύ περισσότερους παράγοντες από την απλή τιμή αγοράς, όπως η ποιότητα των υποδομών, η ασφάλεια των επενδύσεων, η σταθερότητα του θεσμικού πλαισίου και οι μακροπρόθεσμες προοπτικές της χώρας.
Καταλήγοντας, ο κ. Παπαγεωργιάδης τονίζει ότι η Ελλάδα εξακολουθεί να προσελκύει ξένους αγοραστές λόγω του κλίματος, της ποιότητας ζωής και των επενδυτικών ευκαιριών που προσφέρει, ωστόσο θεωρεί υπερβολική την άποψη ότι οι ξένοι επενδυτές αποτελούν σήμερα τον βασικό παράγοντα διαμόρφωσης των τιμών σε ολόκληρη την ελληνική αγορά ακινήτων.
